(495) 774-83-65
(916) 551-42-68
ГлавнаяНедвижимостьИпотекаОбзорКонтактыСсылки
 

Выбор перед кризисом. Кто возьмет на себя ответственность?

 Рынок недвижимости пребывает в состоянии неопределенности. Цены стабильны, но предсказать дальнейшие тренды сложно. О развитии рынка рассуждали участники очередного заседания Международного ипотечного клуба (МИК).

 

Выбор перед кризисом. Кто возьмет на себя ответственность?В преддверии кризиса обычно встает вопрос, как уберечь свои капиталы. Хранить деньги в валюте или рублях? На этот счет мнения участников встречи разделились.

Если иметь в виду краткосрочную перспективу, то можно делать сбережения в рублях, заметил председатель совета директоров холдинга «МИЭЛЬ» Григорий Куликов.

Глава Фора-банка Александр Синельников выразил больше скепсиса в этом вопросе. По его мнению, к управлению валютными резервами России есть много претензий, а значит, рублю доверять небезопасно.

Можно было бы предложить в качестве надежного объекта инвестиций драгоценные металлы, в частности золото. Цена на него растет уже 11 лет подряд и, по прогнозам аналитиков, эта тенденция сохранится в дальнейшем.

Как профессионалы рынка недвижимости участники дискуссии не могли не обсудить вопрос об эффективности инвестиций в эту сферу.

 

Недвижимость: тихая гавань или пороховая бочка?

Выбор перед кризисом. Кто возьмет на себя ответственность?
И. Радченко, вице-президент МАИН, МИК;
А. Коган, депутат Госдумы, президент МИК


Недвижимость по-прежнему привлекает как объект инвестиций, но только качественная. Однако как раз к качеству индивидуальных и многоэтажных домов имеются претензии. Как посетовал президент компании «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак, государство сняло с себя функцию контроля над качеством строительства, и со временем эта проблема непременно даст о себе знать.

Чтобы обезопасить покупателя жилья, следует предоставить ему какие-то гарантии. Вполне логично спросить об этих гарантиях страховые компании. Пусть они, как это принято на Западе, в обязательном порядке страхуют недвижимость, предложила вице-президент МАИН Ирина Радченко. У нас такую услугу тоже предоставляют, но распространяется она на риски падения самолета, космического аппарата, пожара или потопа. От недоделок строителей никто страховать не берется, потому что придется выставить слишком высокий тариф. Причем не из-за большого количества дефектов конструкции, а из-за объективной сложности оценки конкретного объекта на фоне всего остального рынка.

«Почему контроль был при советской власти? — задается вопросом Г. Полторак. — Потому что эта власть занималась дальнейшей эксплуатацией дома, и если с ним что-то происходило, то ремонт осуществляли за счет средств из госбюджета». В сегодняшней ситуации надо понять: кто заинтересован в том, чтобы качество строительства было высоким? Жители и управляющая компания. Нужно создать механизм, считает Г. Полторак, чтобы именно эксплуатирующая организация принимала дом, а потом следила за его состоянием. Такая практика существует, но только в сегменте коммерческой недвижимости.

 

Доступное жилье

Выбор перед кризисом. Кто возьмет на себя ответственность?
А. Теребков, управляющий директор МИК;
Е. Покопцева, Минэкономразвития


Так или иначе, граждане продолжают вкладывать средства в строительство жилья, и государство разными мерами пытается сделать его доступным.

В частности, значительно расширили возможность использования материнского капитала. Эти средства теперь можно вкладывать не только в приобретение квартиры в городской многоэтажке, но и в строительство индивидуального дома, покупку земли и малоэтажного жилья. Последний момент особенно подчеркнул Александр Коган, депутат Госдумы, который лично занимался подготовкой ряда жилищных законов. «Еще недавно слово «малоэтажка» было у нас почти ругательным. Этот вид жилья считали неперспективным, излишне затратным,  — вспоминал он, — но с 2006 г. мы сумели поменять отношение к данному сегменту недвижимости. Наши малоэтажные поселки сегодня получают премии на международных конкурсах. Проект «Экодолье» в Оренбурге, например, удостоился первой премии в Праге».

Существенным прорывом в создании условий для строительства доступного жилья депутат считает развитие кооперативного движения. Подготовлен ко второму чтению законопроект о разных формах такого рода товариществ. А пока принят другой закон, который дает возможность подобным организациям нуждающихся граждан возводить жилье на федеральных землях, выделяемых фондом РЖС. Первый кооператив молодых ученых уже заявлен на Дальнем Востоке. Следующий, скорее всего, будет создан при Оренбургском университете, который отдает 22 га своей земли под малоэтажную застройку.

 

Дольщики как класс

Выбор перед кризисом. Кто возьмет на себя ответственность?
Елена Кураткина, рук. отдела ипотеки компании ПИК


К сожалению, иногда доступное жилье для некоторых граждан становится абсолютно недоступным. В России в настоящий момент насчитывается 109 тыс. обманутых дольщиков, вложивших свои средства в проблемные новостройки.

Для разрешения уже возникших конфликтов и профилактики их появления в будущем законодатели предпринимают различные шаги.

Принят закон, вносящий поправки в процедуру банкротства компаний, которые привлекают средства граждан. Теперь появился шанс достроить дом даже после дефолта застройщика. Еще один уже действующий документ повышает надежность сделок на первичном рынке жилья. Он не позволяет выйти из законодательного поля тем строительным компаниям, которые применяют вексельные, инвестиционные и прочие схемы взаимоотношений с покупателями жилья вместо заключения договора участия в долевом строительстве.

На подходе новый документ, который будет посвящен страхованию долевки. В процессе его подготовки рассматривали коммерческое и некоммерческое страхование. Но страховые компании отказались брать на себя ответственность за дольщиков, поскольку объем строящегося на деньги граждан жилья не поддается учету. Другим путем реализации законопроекта является создание некоммерческого объединения — общества взаимного страхования. Детали и механизмы его работы, а также источники финансирования еще обсуждают.

Более радикальный подход к решению проблемы дольщиков предложил Г. Куликов: «Дольщиков не должно быть совсем. Они не обязаны финансировать строительство. Это задача банков и государства. Но банки то выделяют кредит, то останавливают финансирование, вздрогнув от очередного кризиса. Затем открывают кредитование вновь, но уже поздно, потому что появились обманутые дольщики. Это замкнутый круг, который размыкать нужно вовсе не введением в него института страхования».

Такой подход был бы действительно идеальным, согласился А. Коган, но тогда из оборота строительного рынка выпадет около 1 трлн руб. дольщиков. Смогут ли банки предоставить столько длинных денег застройщикам? Причем средства будут значительно дороже, поскольку кредитор не забудет начислить процент (граждане же отдают свои кровные бесплатно).

Существует промежуточный вариант решения задачи финансирования жилищного строительства, напомнил Г. Полторак. Граждане должны давать деньги не застройщику, а банку (открывать специальный счет), а тот — строителям. Подобная схема уже работает в 10–12% случаев от всего объема рынка. Но банки готовы сотрудничать с теми застройщиками, которым они доверяют. Следовательно, количество компаний, допущенных к кредитованию, значительно сократится, что, вероятно, приведет к снижению объема строительства.

 

Перспективы

Выбор перед кризисом. Кто возьмет на себя ответственность?
Елена Клепикова, президент БЖФ


Несмотря на то что посильные меры принимаются, проблемы доступного жилья для населения пока не решены.

Примерно 70% граждан не знают, как улучшить свои условия жизни, утверждает А. Коган. Ипотека им не по карману. Частично помогут кооперативы, но это не более 5% всех нуждающихся в жилье.

Не решены два важных вопроса: 1) создание условий строительства доходных домов для предоставления жилья в коммерческий наем; 2) нет государственной программы возведения социального жилья для малоимущих граждан.

Алексей Теребков, управляющий директор МИК, назвал еще один риск — бюрократизм местных властей. Как только меняется руководство города (что год назад произошло в Москве, а совсем недавно — в Санкт-Петербурге), так все документы и согласования по проектам застройщики должны оформлять заново. Они вынуждены даже проводить экспертизу легендарного панельного дома П-44, чтобы выяснить, можно ли в нем жить. Пока существуют все эти риски, вряд ли стоит надеяться на успех в реализации программы доступного жилья. Решение жилищного вопроса, как обычно, упирается в вопрос политический. А он зависит от нашего выбора.

28.11.2011